弱小アパート経営側と賃貸借人側の両サイドから見た不動産業界の表裏

この記事は約 9 分で読めます。  

 

今回はアフィリエイトから少し離れて

不動産業の実態を覗いてみたいと思います。

 

と言いますのも、実際には私の所有ではないのですが

妻が親から相続した2部屋ばかりのアパート経営。

そして、実際に生活するために住んでいる賃貸借アパート。

 

この二つの立場を持ち合わせていることから

どちらの側から視点でも不動産業界を見ることが出来るので

その2つの立場から意見が言える、

まあそういう理由だからなのです。

 

とは言え申し上げた通り、あくまでもたかだか

2部屋のアパート経営なので、規模の大きい方とは

意見が全く異なるかもしれませんが。。

 

まずは、最近1年で一番忙しい時期に突入している

不動産事情を私なりの理解でお伝えいたします。

 

まず、賃貸物件を借りるにあたり不動産会社と借り手が

大きく関わってくるのは、物件を探す時と借りる(契約)時

そして、退去の時(と契約内容によっては問題発生時)です。

 

 

物件を探すとき・募集する時

 

賃貸物件を探しに不動産会社を尋ねると

基本的には自社物件をまず始めに推してきます。

 

何故かと言いますと、手数料が100%自社収入となり

且つ自社持ち物件の回転率が良くなるからです。

 

自社持ち物件の契約が早く決まれば、

それだけ大家さんにもアピールが出来ますし

他の大家さんに対しても新規獲得の武器となりますからね。

 

そしてその次に出してくるのが他社物件の手数料100%物件。

理由は手数料が100%貰えるから、ですね(^^;

そして、最後に手数料が 50%折半の他社物件です。

 

まあ、担当者によってはこちらの希望の物件から

良さそうなものを紹介してくれる♪

そんな方もいないわけではありませんが、

基本、昔ながらの不動産商売に徹しているのか( -д-)

特に田舎に行けば行くほどにその傾向が強くなります。

 

なので、賃貸探しで不動産会社を当たる場合はそのつもりで

他にはないのか?としつこく粘る必要があります。

 

そうしないと実は良い物件を持っていたのに

みすみす見逃してしまった!

なんてことになりかねませんのでご注意を。

 

ところでこの物件探しの裏を返しますと

大家の立場としてはより早くかつ希望の家賃で

募集をお願いしたいということになります。

 

ちなみにその方法のひとつとして専任という方法があります。

つまり、不動産会社を1社に絞り貴社だけにお願いするので

頑張って契約者を捕まえてくださいね、ということです。

 

ただこの場合は、思ったように情報が広がらず

結果的に早期に決まらないかも、

というリスクもあるので注意が必要です。

 

ところでこの専任をする場合、不動産会社の次の要望として

管理契約をしてもらいたいと来るかもしれません。。

 

まあ、遠く離れた物件ならその方が便利ですが、

その代わり物件の補修やメンテナンスを契約会社に一任するので

ぼったくられる可能性もあるので要注意なのです。

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賃貸借の契約をするとき

 

良い物件が見つかれば契約となりますが、

この場合、基本は大家さんとの契約となりますが、

時おり不動産会社の所有物件の場合がありますので

その場合は当然ながら不動産会社との契約となります。

 

が、不思議なことに何故か契約手数料は取られます( ゚д゚)

自社物件なのに部署が違うという理由で。。

不動産を購入する場合は取らないのに不思議ですよねぇ。

 

ところで契約となると、その不動産手数料と敷金・礼金が

家賃の他に必要となります。

 

この敷金、通常は大家さんが預かって管理するのですが

契約内容によっては不動産会社管理となります。

 

そして、そんな不動産会社管理の場合は、

大家と管理会社の契約内容によっては、

退去時の立ち会いが不動産会社となる場合があります。

 

ただ契約になくても、揉める事が予想される場合は

有料で立ち会いを不動産会社に頼むことも出来ます。

 

が、たいてい数万円はかかりますし、

アチコチ補修した方が良いと言われ、費用は借り主と折半

または大家持ち、しかも業者は提携業者となり、

更にはたぶんその業者からのフィードバックも

あるかと思いますので、不要と思う修繕は断固断るという

強い意思を持つ必要もあります。。

 

ただ実際には、断るとその後の借り主探しに影響が出ると

心配になるかもしれませんよねぇ。。

 

でも、あくまで我が家の考え方ですが、

今や不動産会社は沢山あるので

そこは気にしないようにしております。

 

ともかく不動産会社とはそのようにして稼ぐものという

認識を持って対処しないと、借り主は見つからないのに

補修費用で借金をしなければならなくなってしまいますので、

そして誰も助けてはくれませんのでご注意くださいね。

 

当然、不動産会社は借り主を責任を持って探してはくれませんので。

そして、もうひとつありました不動産会社の儲け口(^^;

契約更新が自動となっていなければ

大抵更新料が(大抵1ヶ月分)発生します。

 

この更新手数料、通常は不動産会社と大家さん折半です。

うちの場合はなるべく長くいてもらいたいので

大家分は無しにしていますが、

不動産会社分の0.5ヶ月分は発生してしまいます。

 

なので、これを無しにするには家主で持つしかなく

今のところそこにまでは至っておりません。

 

ちなみに、借り主がなかなか見つからない(;_;)

そんな状況になると不動産会社からは家賃を下げるか

内装に手を入れるか言われてきますが、

もし家賃を下げると、残念ながら借り主のレベルも下がり

何かと問題が起きやすくなるので、

その場合は内装に手を入れるのが得策かともいます。

 

が、言われるがままだとぼったくられる可能性もありますので

自分で出来ることは全部自分でやるようにしましょう!

意外にやってみると簡単!という場合もありますので

最悪は業者に直してもらう覚悟でいろいろってみましょう(^.^)

 

そうそう最後にひとつ欲言われていることに

空室が3ヶ月続くと空き家の臭いがついてしまうので

よくないと言われております。

 

なのでうちの場合は、3ヶ月間空いてしまったら、

次の募集のタイミングを見計らって、

壁を塗るなり、壁紙を変えるなりして、

新しい臭いを出すようにしております。

 

もちろん自分で行うDIYで、です。

なので、基本的な工具である丸ノコやジグソー、

作業台(私の所有物はは折り畳みの小さいもの)

カンナ、差し金は程よいものを買っておきましょう。

 

そして、まず始めに丸のこ定規を先に作りましょうね♪

話しがずれてしまいましたが(^^;

 

そんな感じで契約が遅れても焦らずに

業者の言いなりにはならないように気を付けましょう。

 

もちろん、良い案を提供してくれる場合もあるので

チキンとした目で見定めるようにしましょうね。

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プロフィール

はじめまして、オフィスFUJIと申します。 profile
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