空き部屋対策の第一は自分で出来ることは必ず実行する事です~臭い対策

 

前回もお伝えした事ではありますが、

自分の所有物件に空き部屋が出たといって

不動産業者の言いなり、お任せにしては

絶対にいけません!

 

このマンション・アパート濫立のそもそもの原因

不動産会社や建設会社にあり

その関係者は、大家が将来稼げなくなろうが

一切関係なく、どんどんあおって建設を進めるばかり。

 

なので結果的には自分より新しい物件が次々に増えるので

借り手はどんどん減る傾向となり

しかも、そこに建設業者はまた狙いをつけて

最新の改修をしないと借りてもらえませんよ

などと持ちかけ、出費は増えるばかり!!

 

ても、改修をしたからといって借り手がつくかと言えば

その保証はなく、間違ってまた相談でもしようものなら

更に高額な工事を迫られることでしょう。。

 

なので、ここは腹をくくって自分でできることは

なんでもやっていく事がとても重要なのです。

 

そんな今回は、空き部屋対策の基本中の基本?

空き部屋臭対策!つまりは前回も言いましたが(^^;

排水口からじわ~っと上がってきて部屋中に充満し

それが長期間にわたってしまうと部屋の壁などに

その臭いが染み付いてしまい、余計に借り手が離れてしまう

実はそんな重要なポイントでもあるのです。

 

まずはその対処のポイントを押さえてみましょう。

 

1.台所排水口のトラップの汚れ

2.共同配水管や水分蒸発によるトラップ無効化

3.シンク下から床下に延びる排水口脇の隙間

4.その他の排水口

5.シンク下の床から更に下へ延びる下水口と配水管の隙間

 

その他にも探してみれば原因はありそうですが、

まずは解る範囲の上記5項目を実施してみました。

 

1.台所排水口のトラップの汚れ

 

まず、長期空き部屋うんぬん以前に、

通常の生活においてこの部分は衛生面からも大切です。

 

ただ、ハウスクリーニングをお願いしている場合は

キチンとお仕事をいしていれば綺麗になっているはず

・・・でも手抜きされていれば汚いままなので、

ちゃんと自分の目で確認することをお勧めします。。

 

2.共同配水管や水分蒸発によるトラップ無効化

 

そもそも排水のトラップというものは

その中に水が溜まっていている事で効果を発揮するもの。

 

それが、長期不在だったり、共同排水溝のために

他の排水の勢いに引っ張られてトラップ内の水が

流れ出てしまったり・・・

まあそんな要因でトラップ内にまずが無くなり

トラップにならない状態になっていることがあります。

 

特に長期間空き家となる場合は必須なので、

必ずや定期的に部屋置訪れて

持参した水をシンクに流すようにしましょう!

 

ここで、『持参した』と書いたのは、

たまたま水道の蛇口から出した水量が、

検針水量の数値境界を越えてしまうと、

水道料金が発生してしまうからです!!

この点には充分に注意しましょうね

 

3.シンク下から床下に延びる排水口脇の隙間

 

今回私が手掛けたものはこれです。

実は約1年前に空き部屋が出たときも

同じことをやっていたのを作業中に思い出しました。

年と共に記憶力の低下が・・いや元々か(^^;

 

さて冒頭のお写真がその実際のものです。

明らかに隙間があり、いかにも臭いが上がってきそうな

そんな雰囲気がお分かりになろうかと思います。

 

これをどうやって防ぐかと言えば、本来はエアコン等の

取り付けの際に用いられる粘土を使うのが良いのですが、

実はホームセンターに行く暇がなくて(^^;

手っ取り早く済ませようと、100均へgo!

 

で、ゲットしたのがこちらです♪

 

どうやら木くずで作られているようで

若干特殊な(おが屑のような?)臭いがします(^^;

 

これを取り出して、揉んで丸めてぺたっ!

 

まあ、こんな感じになりました♪

ほどほど上出来かなぁと自己満足して終了です♪

 

4.その他の排水口

 

実は下水の排水に繋がっている管は

シンク下だけではありません!

結局は水が流れるもの全てが排水口へ流れるので

全てに気を付けねばなりません!

 

まあ、浴室とトイレは一目見ればわかるので、

気になるのは洗濯機用の排水口でしょうか。。

 

私は入居が決まるまでは養生テープで

口を全部塞いじゃいました(^^;

因みにガムテープは剥がすときに面倒になるので

要注意ですよぉ。

 

5.シンク下の床から更に下へ延びる下水口と配水管の隙間

 

さて、そんなこんなで一日作業を終了して帰り、

次の日にまた部屋に入ったら・・・く、臭い!

な、何で?!と思いながら臭いの出所を探ると

んっ?!シンク下かぁ?!

 

ここで古い記憶をふと辿ると

そう言えば以前別の部屋を補修したときに

今回補修した場所の更に下も同様になっていて

そこも塞いだっけ。。。

 

げげーっ!と思いながらも今回は一旦帰国。。

いや、単に遠いだけで国内です(^^;

次回はちゃんとエアコン粘土を購入して

更に下の悪臭原因部分を改修予定です!

 

じゃあ今回はいったいなんだったんだ!?

と言われそうですが(^^;

その下まで掘り下げなくても臭いが上がらなくなれば

それでOKだと言うことで(^^;

 

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サラリーマン掛け持ち弱小大家のなるべくDIY実践のすすめ

 

実はこの3月に空き部屋が出てしまい、

現在入居者募集中なのですが(/_;)

任せている管理会社がどうにも気合いを感じられません。。

 

ただ、他の部屋(と言っても一部屋ですが)の兼ね合いもあり

その業者希望の『専任』を受け入れたてはいるのですが

元々そういうやる気がない印象だったため、

あえて5ヶ月という猶予を与えたのにもかかわらず、

前居住者退去から約1ヶ月も経ってようやく

 

ハウスクリーニングが完了しました。

 これから客付けを頑張ります』だと。。。

 

ちょっと遅すぎない??と思うものの

なんやかや言っても響かないので、これから少しずつ

その業者に内緒で模様替えを実施予定であります。

 

まあ正直たった一部屋、そして全部でも2部屋しかないので

気合いは入らない気持ちも解らないではないのですが、

でも、たの不動産業者さんからは

うちでも募集させて欲しいのです

としかもやる気を見せてくれているだけに

余計にがっかり感が強い昨今なのです( -д-)

 

しかも正直、部屋のなかをきっちり把握しているとも思えない

(何せ物件紹介記事で別件の写真を使ったというお粗末)

ので、本当にお部屋の印章を今のうちに良くしておかないと

これからますます競争相手が増えるので

借り手が付きにくくなってしまいます。。

 

不動産会社としては借り手が決まらなくても

特に大きな打撃はありませんが、

貸し手としては持ち数が少ないだけに打撃大なので

なるべく費用対効果の高い手入れをしなくてはいけません!

 

空き部屋が長引くと更に長引く危険性あり!

 

更には、空き部屋状態が3ヶ月続くと

空き部屋の臭いがつくと言われており、

そうなると更に借り手がいなくなってしまいます(ToT)

 

なので、出来れば3ヶ月おきに

お部屋の手入れを『自分で』行うべきと考えています。

 

ただ、物件から遠方に居住しているため

なかなか大がかりな作業は出来ないので

とりあえず、3ヶ月前ではありますが、

このゴールデンウィークの最中(後半)に

頑張ってお部屋を整えたいと思いますp(^^)q

 

自分で出来ることは必ず実施しましょう

 

ところで、この空き部屋の臭いですが、

一番の原因は排水口から上がってくる下水の臭いが

一番なのではないかと思います。

 

そして、意外に盲点なのが、台所のシンク下の配管部分。

我が家のように安い賃貸用台所を設置すると

配水管とシンク下の床の穴との間に

大きな隙間ができている場合があり、

いくら台所の排水口を綺麗にして塞いでも、

その下から猛烈な臭いが上がってきてしまいます(;_;)

 

なので、もし空き部屋が出たしまい期間も開いた場合は

この部分は必ず点検して、ビニールテープ等で

隙間を無くすように努力しましょうね。

これは誰でも出来ることなので頑張ってやりましょう!

 

我が家の空き部対策としての今後の回収計画

 

さて、話しは戻りまして、今後のお部屋の改装案です♪

 

今現在としては、お部屋を軽く見渡した限りでは

下記の四点が候補に上がっています。

 

1.壁の塗り直し

2.押し入れ&天袋の古~い開き戸をそれなりに変更

3.トイレの古~いドアをどうにかして誤魔化す

4.擦り傷一杯の床をどうにか誤魔化す

 

まあそんな事を考えているわけですが、

まず一番目の壁の塗り直し。。

 

実は以前塗ったときに購入したペンキを

同じホームセンターで探したところ

商品の入れ換えが行われていて見当たらず。。。

いきなり暗礁に乗り上げてしまいました( ゚д゚)

 

なので服案としては、同じものをネットで購入(送料が高い)

又は思いきって別のペンキで代用してみるか、です。

まあ、使った色が白なので比較的似てはいるかなぁ

と思うのですが、迷いどころです。。

 

でも、作業予定日まであと一週間しかないので

この土日で決定して購入しなければいけません。

 

実際にどうやったかは、

ゴールデンウィーク明けにご紹介いたしますので

楽しみにお待ちくださいね♪

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不動産賃貸の借り主退去時の不動産業者に対する心構え(貸し主と借り主から見た視点)

 

もうシーズンは過ぎ去ったかとは思いますが(^^;

備忘録として記しておきます。

 

実は今回、借り主として退去立ち会いと、

貸し主としての退去の立ち会いが同時に起こりましたので

その際の不動産業者の動きがよく見え

これは後々のために記録しておかねば!

と、記事にしたものです。

 

ここで前回も申し上げましたが、

何かにつけ絡んでくるのが不動産業者と建設業者。。

残念ながら自分では全処理は出来ないので、

何処かしらには必要性が出てきてしまいます。

 

が、業者の言うことをそのまま鵜呑みにしていると

本来あるべき利益がどんどん減らされてしまいますので

しかるべき知識を持って対処せねばなりません。

といっても対した知識ではないのですが。。。(^^;

 

そもそも賃貸物件の退去立ち会いとは何?

 

本来は持ち主が使用すべきところを、

賃貸契約を結び賃料を支払って使用させてもらうのが

不動産物件の賃貸借というもの。

 

その使用開始の時には特に問題とはならないのですが、

どうしても退去の時に何かにつけ問題が勃発いたします。

その原因のなるのが敷金の返還、又は追徴金。。

 

本来はその金額をおおよそ割り出すものが

立ち会いと言われるものではあるのですが、

実際には一番知りたい金額は後回しとなり、

この部分の補修は誰の責任で行うべきかを取り決める、

そのような場となっております。

 

が、まれにそこすら全く理解できていない大家がいて、

立ち会いと言っておきながら世間話しで終止し、

挙げ句、別の日に業者を呼んで見積もりを出させるので

待つようにと言うだけの愚か者もおります。。。

まあ、(借り主としての)我が家の場合ですが( -д-)

 

そういうお方は大抵知識が無いので、業者の言うがまま。

そしてその金額は借り主に請求すれば良いと思っているので

厄介者なのですよねぇ。。。

 

おっと!愚痴になってしまいましたが、

こんな場合にも知識を備えて万が一の場合に

使えるようにしなければなりません。

 

なんとの知識かと言いますと、言わずと知れた

現状回復』の定義です

 

この 『現状回復』に掛かるガイドラインが

国土交通省から出されているので、基本はこれを元に

あとは過去の判例を調べておいて、

こういう場合はここは借り主(又は貸し主)が

負担すべきである、と言えるようにしておかねばなりません。

 

ただこのガイドライン、実は断定はしておらず

こうするべきであるとなっているだけなので

法的拘束力はありません。

 

が、公的機関(国)が定めたガイドラインなので

普通に考えれば、それだけで充分な力は発揮するはず。

そこに難癖をつけるのであれば、

判例を持ち出すしかないでしょう。

 

今回はそんなガイドラインと判例を

私の今回の事例に沿っていくつかご紹介しておきます。

 

国交省の現状回復にかかるガイドライン

 

正直、この国交省が出しているガイドラインは

あまりに文書量が多すぎて、

始めの数ページを見ただけで通常挫折します(ToT)

 

なので、始めからこの原文を全部読もうとは思わず

ネット検索からつまみ食いして覚えていくのが

得策と言えるでしょう。

 

ところで今回の記事の主目的ですが、

あくまでも公平公正もっとうに中立的立場で

・・・時おりどちらかにシフトして意見しております(^^;

 

まあ、解りやすく書くつもりですので

読めばどこをどう捉えたかが解るかと思います。

 

ハウスクリーニングという謎の経費

 

このハウスクリーニングはほとんどの契約にあると

思うのですが、基本退去の時に借り主負担で請求されるもの。

 

でも、これっていくら丁寧に隅々までお掃除して

入居時よりも綺麗にして出たとしても

ほぼ間違いなく取られてしまうというふとどきなもの!

 

貸し主として見れば自分の懐は痛くないので

特に気にもしないのですが

本当は通常の使用で痛んだものや汚れは

借り主が負担する必要は無いらしいんですよね。。

 

でも契約書にはそう書いてあるし、

そう思っても契約事項を変えては契約出来ない

つまりは住めないわけですから

そんなこと言えるはずもないし。。

 

そもそもそんなことを貸し主が理解している事は

あまりないと問われるので、そう考えると

全ては不動産会社!そして関連の建築・設備会社の

利益増進のためでしかないもの!

 

しかもその内容確認はほぼ誰も行わない、

元借り主は当然のこと、貸し主も

よほど空き期間が長くならない限り

部屋には入らないだろうし、

 

その際でも隅々までチェックなどしない

つまりはささっとお掃除しただけでも誰にも知られない

そんなものだと思うのです。

 

なので契約の内容は賃貸借人間の利益だけでなく

そんな不動産関係会社の利益も盛り込んで

契約書が作られていると、

そう理解しましょう。

 

そういう意味では言えるならば契約前に

現状回復のガイドラインの該当ページを見せて

この契約内容はおかしい!と言ってみるのも手ですが

住めなくなるリスクもありますのでご注意を。

 

壁紙の貼りかえは全て借り主負担の訳ではない

この壁紙の貼りかえについても、

本来通常の使用での損耗であれば借り主が

負担することはないことになっています。

 

なので退去の時に壁紙を貼り変えるという特約は

あるべきではないと思うのです。

 

そしてこの壁紙、実は耐用年数というものがありまして

その年数は6年とされております。

 

なので例え通常以上の損耗があったとしても

下地まで損耗が届いていない、

つまりは壁紙の貼り変えだけでおさまる損耗は、

 

6年以上住んでいたのであれば

又は、そこに居住する前から貼ってあったものならば、

貼ってから6年以上経過していれば

例え汚れていても(下地等が無事ならば)

借り主は負担する必要はないという事になります。

 

給湯設備やエアコンは使わなければならない

 

さて、例えば賃貸用に設置されている

給湯設備やエアコンなどの電気器具類ですが、

これらは逆に普通に使用しなければいけません。

 

どういうことかと言いますと、

本来使うべきものとして設置されたものが

使われない(通商使用されない)事が原因で

故障してしまった(故障に気づかなかった)場合は

貸し主がその修理費用を負担しなければならない

そういう事になるということです。

 

つまり、自分の考えではなくて一般論としての

通常使用を前提にしているという事を

キチンと理解しておきましょうね。

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弱小アパート経営側と賃貸借人側の両サイドから見た不動産業界の表裏

 

今回はアフィリエイトから少し離れて

不動産業の実態を覗いてみたいと思います。

 

と言いますのも、実際には私の所有ではないのですが

妻が親から相続した2部屋ばかりのアパート経営。

そして、実際に生活するために住んでいる賃貸借アパート。

 

この二つの立場を持ち合わせていることから

どちらの側から視点でも不動産業界を見ることが出来るので

その2つの立場から意見が言える、

まあそういう理由だからなのです。

 

とは言え申し上げた通り、あくまでもたかだか

2部屋のアパート経営なので、規模の大きい方とは

意見が全く異なるかもしれませんが。。

 

まずは、最近1年で一番忙しい時期に突入している

不動産事情を私なりの理解でお伝えいたします。

 

まず、賃貸物件を借りるにあたり不動産会社と借り手が

大きく関わってくるのは、物件を探す時と借りる(契約)時

そして、退去の時(と契約内容によっては問題発生時)です。

 

 

物件を探すとき・募集する時

 

賃貸物件を探しに不動産会社を尋ねると

基本的には自社物件をまず始めに推してきます。

 

何故かと言いますと、手数料が100%自社収入となり

且つ自社持ち物件の回転率が良くなるからです。

 

自社持ち物件の契約が早く決まれば、

それだけ大家さんにもアピールが出来ますし

他の大家さんに対しても新規獲得の武器となりますからね。

 

そしてその次に出してくるのが他社物件の手数料100%物件。

理由は手数料が100%貰えるから、ですね(^^;

そして、最後に手数料が 50%折半の他社物件です。

 

まあ、担当者によってはこちらの希望の物件から

良さそうなものを紹介してくれる♪

そんな方もいないわけではありませんが、

基本、昔ながらの不動産商売に徹しているのか( -д-)

特に田舎に行けば行くほどにその傾向が強くなります。

 

なので、賃貸探しで不動産会社を当たる場合はそのつもりで

他にはないのか?としつこく粘る必要があります。

 

そうしないと実は良い物件を持っていたのに

みすみす見逃してしまった!

なんてことになりかねませんのでご注意を。

 

ところでこの物件探しの裏を返しますと

大家の立場としてはより早くかつ希望の家賃で

募集をお願いしたいということになります。

 

ちなみにその方法のひとつとして専任という方法があります。

つまり、不動産会社を1社に絞り貴社だけにお願いするので

頑張って契約者を捕まえてくださいね、ということです。

 

ただこの場合は、思ったように情報が広がらず

結果的に早期に決まらないかも、

というリスクもあるので注意が必要です。

 

ところでこの専任をする場合、不動産会社の次の要望として

管理契約をしてもらいたいと来るかもしれません。。

 

まあ、遠く離れた物件ならその方が便利ですが、

その代わり物件の補修やメンテナンスを契約会社に一任するので

ぼったくられる可能性もあるので要注意なのです。

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賃貸借の契約をするとき

 

良い物件が見つかれば契約となりますが、

この場合、基本は大家さんとの契約となりますが、

時おり不動産会社の所有物件の場合がありますので

その場合は当然ながら不動産会社との契約となります。

 

が、不思議なことに何故か契約手数料は取られます( ゚д゚)

自社物件なのに部署が違うという理由で。。

不動産を購入する場合は取らないのに不思議ですよねぇ。

 

ところで契約となると、その不動産手数料と敷金・礼金が

家賃の他に必要となります。

 

この敷金、通常は大家さんが預かって管理するのですが

契約内容によっては不動産会社管理となります。

 

そして、そんな不動産会社管理の場合は、

大家と管理会社の契約内容によっては、

退去時の立ち会いが不動産会社となる場合があります。

 

ただ契約になくても、揉める事が予想される場合は

有料で立ち会いを不動産会社に頼むことも出来ます。

 

が、たいてい数万円はかかりますし、

アチコチ補修した方が良いと言われ、費用は借り主と折半

または大家持ち、しかも業者は提携業者となり、

更にはたぶんその業者からのフィードバックも

あるかと思いますので、不要と思う修繕は断固断るという

強い意思を持つ必要もあります。。

 

ただ実際には、断るとその後の借り主探しに影響が出ると

心配になるかもしれませんよねぇ。。

 

でも、あくまで我が家の考え方ですが、

今や不動産会社は沢山あるので

そこは気にしないようにしております。

 

ともかく不動産会社とはそのようにして稼ぐものという

認識を持って対処しないと、借り主は見つからないのに

補修費用で借金をしなければならなくなってしまいますので、

そして誰も助けてはくれませんのでご注意くださいね。

 

当然、不動産会社は借り主を責任を持って探してはくれませんので。

そして、もうひとつありました不動産会社の儲け口(^^;

契約更新が自動となっていなければ

大抵更新料が(大抵1ヶ月分)発生します。

 

この更新手数料、通常は不動産会社と大家さん折半です。

うちの場合はなるべく長くいてもらいたいので

大家分は無しにしていますが、

不動産会社分の0.5ヶ月分は発生してしまいます。

 

なので、これを無しにするには家主で持つしかなく

今のところそこにまでは至っておりません。

 

ちなみに、借り主がなかなか見つからない(;_;)

そんな状況になると不動産会社からは家賃を下げるか

内装に手を入れるか言われてきますが、

もし家賃を下げると、残念ながら借り主のレベルも下がり

何かと問題が起きやすくなるので、

その場合は内装に手を入れるのが得策かともいます。

 

が、言われるがままだとぼったくられる可能性もありますので

自分で出来ることは全部自分でやるようにしましょう!

意外にやってみると簡単!という場合もありますので

最悪は業者に直してもらう覚悟でいろいろってみましょう(^.^)

 

そうそう最後にひとつ欲言われていることに

空室が3ヶ月続くと空き家の臭いがついてしまうので

よくないと言われております。

 

なのでうちの場合は、3ヶ月間空いてしまったら、

次の募集のタイミングを見計らって、

壁を塗るなり、壁紙を変えるなりして、

新しい臭いを出すようにしております。

 

もちろん自分で行うDIYで、です。

なので、基本的な工具である丸ノコやジグソー、

作業台(私の所有物はは折り畳みの小さいもの)

カンナ、差し金は程よいものを買っておきましょう。

 

そして、まず始めに丸のこ定規を先に作りましょうね♪

話しがずれてしまいましたが(^^;

 

そんな感じで契約が遅れても焦らずに

業者の言いなりにはならないように気を付けましょう。

 

もちろん、良い案を提供してくれる場合もあるので

チキンとした目で見定めるようにしましょうね。

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古い繊維壁を剥がさないでその上に壁紙を貼る方法~トイレ・後編~

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さて、前回 の内容からだいぶ間が空いてしまいましたが、

その後の状況については、既に完成しております(^^;

 

まあ、色々訳あって延び延びになってしまいました(^^;

が、このへんで繊維壁リフォーム完結させておきます。

 

続きを読む »

古い繊維壁を剥がさないでその上に壁紙を貼る方法

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妻所有の賃貸物件DIYリフォームする

記録の続きです。

 

前回は

和室の畳床を板材のフローリングに張り替えました。

でしたが、今度は繊維壁のリフォームです。

続きを読む »


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プロフィール

はじめまして、オフィスFUJIと申します。 profile
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